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Offerte d’Investimento

La società è interessata ad intese fin da oggi con investitori di minoranza del settore immobiliare o mediale, utilizzatori finali del settore mediale o immobiliare.

I soci sono tra l’altro interessati a valutare la cessione della maggioranza delle quote societarie a soggetti che dovessero dimostrare la capacità di apportare sostanziali mezzi, competenze e capacità manageriali per la realizzazione del progetto.

Per una descrizione panoramica delle opportunità di investimento, finanziamento, acquisto e locazione vi invitiamo a:

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EXECUTIVE SUMMARY

La scrivente Tecnoconsult International S.r.l., società di scopo della Gruppo Guerreschi, cerca partner investitori, utilizzatori finali, e finanziatori per progetto di sviluppo immobiliare su area di proprietà denominato Open Media Park.

IL PROGETTO: L’Open Media Park, con complessivi 46.021 mq di SLP su 12 ettari, andrà a costituire nel 2016 a Formello (Roma) il principale polo commerciale e d’intrattenimento del quadrante Roma Nord-Ovest - con spazi commerciali, servizi, ricettivi, multiplex polivalente con 5 sale – nonché il secondo polo di produzione web e audiovisiva in Europa per numero di studi di produzione cine-televisiva/multimediale  con 13 partner utilizzatori e co-investitori leader del settore audiovisivo e mediale. Tra i sottoscrittori ad oggi: UCLA School of Cinema, Television and Theatre,  Kit Digital,  Accenture Video Solutions, Kaltura, BIC Lazio,  Studio 301, Qantm,  SAE Institute, The Net Value,  Euroscena,  Film House Studios Srl, e 3 dipartimenti di La Sapienza. Le destinazioni d’uso non-produttive, già in forte domanda nel bacino d’utenza, beneficiano di un largo indotto e beneficio d’immagine degli spazi produttivi mediali e audiovisivi, andando a costituire un cittadella integrata della produzione mediale, sul modello di “Living Community for the Creative Industry” come nel caso di UK Media City. La risultante cittadella integrata commerciale, d’intrattenimento e produzione mediale, andrà a generare €156.000.000 di ricavi e €67.000.000 di margine ante imposte e oneri. Dettagliate analisi economiche e finanziarie svolte da per mezzo di riconosciuti leader per competenza ed indipendenza, come Scenari Immobiliari, Ernst&Young, REAG.

LA SOCIETÀ: Tecnoconsult International Srl, società di scopo del gruppo Guerreschi – attiva da trent’anni con varie società nello sviluppo e valorizzazione immobiliare nell’area di Formello e Olgiata (Roma Nord) -  ha sviluppato con mezzi propri dal 2008 un’importante operazione di sviluppo immobiliare polivalente sull’unico terreno di proprietà all’interno della Zona Produttiva di Formello (Roma), l’Open Media Park.

ACCESSIBILITA' E VANTAGGI LOCALIZZATIVI:  Il Comune di Formello, a 8 minuti d’auto dal GRA di Roma, e il più ricco per reddito pro-capite del Centro-Sud d’Italia ed ha registrato una crescita demografica del 70% negli ultimi 10 anni, ancora in atto; tratti demografici largamente condivisi con i quartieri limitrofi. L’area e’ adiacente alla Zona Produttiva di Formello, da noi fondata nel 1985, con 400.000 di spazi produttivi e uffici, la cui eccezionale accessibilità viaria ha già attratto oltre 30,000 mq di servizi per la produzione audiovisiva e mediale (vedi video-animazione storica 1985-2014).

IL LOTTO: circa 12 ettari (115.187 mq). Attualmente accatastato ad Agricolo E1. Identificazione catastale: Comune di Formello – Foglio 20 – particelle 1774, 1775 e 1086. Il lotto non è gravato da alcuna ipoteca. L’area è soggetta a lievi prescrizioni paesistiche che prescrivono che ogni progetto sull’area, senza limiti di cubatura, debba “... garantire la continuità del sistema ambientale al contorno dell’area libera dalle edificazioni e previa predisposizione di uno Studio d’Inserimento Paesistico (SIP)”.

DESTINAZIONI D'USO E METRATURE: La Delibera di Adozione di Variante del Comune di Formello del 14 febbraio 2012 ha approvato planivolumetrie esecutive, planimetrie esemplificative,  Bozza di Convenzione Urbanistica, Norme Tecniche di Attuazione e un programma delle opere pubbliche, che definiscono i seguenti termini di edificabilità:

  • Superfici coperte massime: 46.021mq, oltre a circa 15.000 mq di depositi interrati accessibili da superfici direzionali e audiovisive a piano terra

  • Altezza massima: 11 metri

  • Destinazioni d’uso e superfici massime ammesse: Le destinazioni d’uso produttive non hanno alcuna restrizione formale sul settore di riferimento, ciononostante la focalizzazione del progetto su un settore specifico con 13 partner utilizzatori e co-investitori di livello è “considerato d’interesse pubblico” da parte di Comune, Provincia e Regione, cosa che ne favorisce una più rapida approvazione, nonché una migliore commercializzazione dovuta al "premium di prossimità".

SINTESI DEL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO 2013-2020:  ll Piano Economico-Finanziario 2013-2020 prevede la realizzazione dell’intero compendio in 18 mesi dall'avvio dei lavori, la l'assorbimento del 90% degli spazi entro i 15 mesi successivi, e la gestione attraverso una società partecipata e in parte cessione del produttivo mediale. A fine operazione dopo 33 mesi sono previsti i seguenti risultati e la relativa performance ipotizzando una leva finanziaria (conservativa):

Si riassumono di seguito i dati macroeconomici ed i KPI dell’operazione, con vendita complessiva nel 2018.

Per analisi economico-finanziarie più dettagliate, vi rimandiamo al completo Piano Economico-Finanziario 2013-2020, disponibile su richiesta.

TEMPISTICHE: La procedura avviata nel 2008 ha subito ritardi, in particolare a partire dal 2010, anno d’insediamento dell’uscente Amm. Regionale. Ciononostante la procedura è giunta alla sua fase finale con la finalizzazione della VAS e l'avvio della Conferenza dei Servizi, e vi è larga condivisione formale o informale con tutte le agenzie pubbliche preposte, incluse le Soprintendenze. Inoltre, Nicola Zingaretti che ha ideato, promosso e gestito il progetto dal 2008 con la Provincia di Roma è il nuovo presidente della Regione Lazio, che gestisce completamente questa fase finale della procedura. Per tali ed altre ragioni, sostanziate in questo documento, riteniamo si poter prevedere come data più probabile per l’avvio dei lavori di costruzione a metà 2014 e completamento degli edifici ad inizio 2016.

ONERI ORDINARI E STRAORDINARI: L’area è parte di un comparto omogenea di 20 ettari che include altri 3 proprietari con lo stesso indice di edificabilità e mix di destinazioni d’uso.  Sono dovuti complessivamente da parte della società al Comune €5.744.422 per gli oneri ordinari e €4.068.505 per gli oneri straordinari. L’utilizzo degli oneri straordinari e’ dedicato per 2 terzi alla realizzazione di opere di diretto interesse del Open Media Park, ovvero svincoli su Cassia Bis e Formellese e per Polo d’Innovazione localizzato nel Park o ad esso connesso. Vedi Programma Preliminare delle Opere adottato

SUPPORTO ISTITUZIONALE, INDUSTRIALE E DELLE ASSOCIAZIONI: L’Open Media Park costituisce il 70% degli investimenti attualmente e il 90% della progettualità industriale previsti dal progetto del Polo Europeo dell’Industria dello Spettacolo e della Comunicazione, progetto ideato e gestito interamente dalla Provincia di Roma di Nicola Zingaretti, il nuovo presidente della Regione Lazio dal 2008, che lo ha: promosso e interamente coordinato nella sua procedura approvativa attraversoProvinciAttiva Spa nell’ambito del Programma Integrato di Sviluppo della Valle del Tevere e Sabina; analizzato a fondo e promosso verso gli stakeholder del settore (vedi Report Finale di 171pp de