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Offerte d’Investimento o acquisizione

Scheda Tecnica Commerciale di 2 pagine
per lotto di 115.000mq nel Comune di Formello (5/2016)

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  1. Estensione: 115.187 mq
  2. Identificazione: Foglio 20 – particelle 1774, 1775 e 1086
  3. Localizzazione: Comune di Formello, Provincia di Roma. A 8 minuti d’auto dal GRA di Roma. (vedi su mappa aerea interattiva[1]). Presso l’incrocio fra la SS2 Cassia Veientana e la Via Formellese.
  4. Il lotto: E’ caratterizzato da un contesto paesaggistico di grande pregio, con grandi querce secolari, ideali per una fruizione di natura residenziale, ricettiva e intrattenimento. (vedi foto del lotto[2]).
  5. Contesto urbano: Il lotto è circondato dall’eccezionale contesto naturistico e paesaggistico del Parco di Veio (vedi Foto di Formello[3]). Formello, comune di circa 13mila abitanti in forte espansione, risulta il più ricco comune del centro-sud d’Italia per reddito pro-capite. A 1 Km dall’Olgiata, complesso residenziale chiuso con circa 10.000 abitanti e con il miglior campo da Golf del centro-Italia, die volte sede del Campionato del Mondo di Golf. Adiacente al lotto vi è la Zona Olmetti, un polo uffici e servizi. Ad un tessuto residenziale rarefatto, corrisponde una grande qualità degli insediamenti ed una grande quantità di occasioni di svago all’aria aperta, così come un basso tenore di traffico della via Cassia Veientana (il tasso di occupazione media risulta il più basso tra tutte le consolari che convergono su Roma).
  6. Proprietà dell’area: Tecnoconsult International Srl (vedi sito società e progetto[4]), società di scopo del gruppo Guerreschi, attivo da trent’anni con varie società nello sviluppo e valorizzazione immobiliare nell’area di Formello e Olgiata (Roma Nord). Essa fa’ capo esclusivamente a 3 membri della famiglia Guerreschi, ognuno per circa 1/3. Non vi sono ipoteche sul terreno. La società ha maturato rilevanti crediti di IVA.
  7. Destinazione d’uso – Attuale: Agricolo A1
  8. Destinazione d’uso – Progetto in approvazione: E’ in corso di approvazione una procedura urbanistica[5] accelerata per progetti di interesse pubblico che prevede la conversione delle destinazioni d’uso e di contemporanea approvazione del progetto esecutivo architettonico. Il Comune ha adottato a luglio 2012 un Programma Integrato di Intervento in variante al PRG vigente, che prevede ad oggi un “polo mediale”, l’Open Media Park[6], per un totale di 46,021mq di SLP divisi in
  • 21,000mq di produttivo mediale,
  • 11,000mq di ricettivo, benessere
  • 5,400mq di uffici,
  • 8,000mq di commerciale, multisala polivalente

Sostanziali variazioni sono possibili al mix nell’ambito nell’iter della procedura. Sono del 2014, in ambito di Verifica Ambientale Strategica, i responsi paesaggistici e ambientali – preliminari ma positivi e vincolanti – e quelli archeologici – positivi e definitivi. A seguito di ciò il Presidente della Regione Lazio approvato un secondo Protocollo d’Intesa del Polo con 4 Assessorati della Regione, Comune di Formello e di Roma, e Provincia, che prevede tempi massimi per i prossimi passaggi procedurali, e l’impegno a convogliare risorse fondi strutturali EU 2014-2020. Ecco un relativi comunicati stampa del Presidente della Regione Zingaretti del maggio 2014[7], in occasione dell’adozione in giunta regionale, e comunicato stampa del ottobre 2015[8] in occasione della approvazione definitiva, anche di Roma Citta Metropolitana. Ecco invece un servizio del TG3[9] (dal minuto 9.00) del 1/2016 con l’A.D. Lux Vide e Sindaco sulle prospettive dello sviluppo e dell’audiovisivo a Formello.

  1. Tempi per approvazione urbanistica definitiva: In considerazione di quanto esposto nel precedente, so stima che – con un investimento di 120-150.000 euro, inclusivo delle tariffe dei professionisti, vi siano buone probabilità di concludere la procedura entro 15-18 mesi.
  2. Prezzo e Modalità di Vendita: La vendita avrà oggetto la società di scopo (Srl) che detiene il terreno, e non ha svolto altra attività. Essa è stata valutata nel 2011 in 21 milioni di euro di valore corrente di mercato[10], da parte di Scenari immobiliari, a seguito di loro approfonditi Business Plan [11], Financial Plan a 20 anni, e analisi competitiva di mercato[12]. Tale valutazione precede la prima Adozione di Variante e le analisi archeologiche e paesaggistiche. I soci sono molto determinati a vendere, e consci della congiuntura.
    In qualità di socio al 32% – come persona fisica e attraverso società unipersonale – e come A.D. 2008 al 2015, comunico la mia disponibilità a valutare ogni offerta, anche di 1/3 o 1/5 del valore stimato nel 2011. Sono disponibile altresì a valutare offerte che corrispondano solo 25-50% del valore in contanti ed il resto in altre forme, incluse permute delle cubature future con dovute garanzie, e a perorarne l’approvazione anche degli altri soci.
  3. Utilizzatori Finali – Audiovisivo/Media/ICT: Negli ultimi 5 anni abbiamo siglato estesi Memorandum of Understanding con 13 utlizzatori finali del settore mediale/audiovisivo per l’occupazione di circa 8000mq e per la partecipazione, da parte di 3 di essi, all’investimento nell’equity della prevista società di gestione degli studi di produzione, Open Media Labs[13]. Nella pagina dei partner[14] del sito è possibile vedere il profilo di e scaricare un file zip con oltre 50 pagine di MoU siglati con essi.
  4. Utilizzatori Finali – Altre destinazioni: Abbiamo ricevuto interessamenti, incontri e/o analisi tecniche urbanistiche con i seguenti: catena alberghiera a 4 stelle, 3 medie strutture di vendita, una catena di supermercato, una catena globale di articoli sportivi, McDonald, leader italiano di parchi acquatici, e vari potenziali partner. Non abbiamo volutamente perseguito la sigla di manifestazioni di interessi, poiché in attesa del nuovo Protocollo d’Intesa della PA, di cui sopra.
  5. Investimenti necessari: Per addivenire all’approvazione della procedura urbanistica con tutte le cautele e speditamente, in circa 15-18 mesi, sono necessari circa 120-150.000€.

Dott. Rufo Guerreschi,
335 7545620 – rg@openmediapark.com

[1] www.binged.it/GZ0jGk (Il lotto corrisponde all’area in giallo chiaro a forma di “L” al centro)

[2] https://flic.kr/s/aHsjKNcXmb

[3] http://flic.kr/s/aHsjevuk7d

[4] www.openmediapark.com/chi-siamo/

[5] www.openmediapark.com/tempi-e-procedure/

[6] www.openmediapark.com

[7] www.regione.lazio.it/rl_attivitaproduttive_rifiuti/?vw=newsdettaglio&id=189

[8] www.regione.lazio.it/rl_main/?vw=newsDettaglio&id=3078

[9] http://www.rai.tv/dl/RaiTV/programmi/media/ContentItem-dba3ff87-df5c-4a92-a436-7b932ad766f9.html

[10] PDF di 3 pagine: https://db.tt/nbtrZ2hd

[11] PDF di 40pagine: https://db.tt/bvI9zNFP

[12] PDF di 73 pagine: https://db.tt/FN2xho3O

[13] http://www.openmediapark.com/open-media-labs/

[14] http://www.openmediapark.com/partner/

 

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Maggiori Dettagli

La società è interessata ad intese fin da oggi con investitori di minoranza del settore immobiliare o mediale, utilizzatori finali del settore mediale o immobiliare. I soci sono tra l’altro interessati a valutare la cessione della maggioranza delle quote societarie a soggetti che dovessero dimostrare la capacità di apportare sostanziali mezzi, competenze e capacità manageriali per la realizzazione del progetto.

IL PROGETTO: L’Open Media Park, con complessivi 46.021 mq di SLP su 12 ettari, andrà a costituire nel 2016 a Formello (Roma) il principale polo commerciale e d’intrattenimento del quadrante Roma Nord-Ovest – con spazi commerciali, servizi, ricettivi, multiplex polivalente con 5 sale – nonché il secondo polo di produzione web e audiovisiva in Europa per numero di studi di produzione cine-televisiva/multimediale con 13 partner utilizzatori e co-investitori leader del settore audiovisivo e mediale. Tra i sottoscrittori ad oggi: UCLA School of Cinema, Television and Theatre, Kit Digital, Accenture Video Solutions, Kaltura, BIC Lazio, Studio 301, Qantm, SAE Institute, The Net Value, Euroscena, Film House Studios Srl, e 3 dipartimenti di La Sapienza. Le destinazioni d’uso non-produttive, già in forte domanda nel bacino d’utenza, beneficiano di un largo indotto e beneficio d’immagine degli spazi produttivi mediali e audiovisivi, andando a costituire un cittadella integrata della produzione mediale, sul modello di “Living Community for the Creative Industry” come nel caso di UK Media City. La risultante cittadella integrata commerciale, d’intrattenimento e produzione mediale, andrà a generare €156.000.000 di ricavi e €67.000.000 di margine ante imposte e oneri. Dettagliate analisi economiche e finanziarie svolte da per mezzo di riconosciuti leader per competenza ed indipendenza, come Scenari Immobiliari, Ernst&Young, REAG. Costituisce il 60% delle metrature del progetto del Polo Europeo dell’Industria dello Spettacolo e della Comunicazione di Formello, progetto strategico della Regione Lazio.

LA SOCIETÀ: Tecnoconsult International Srl, società di scopo del gruppo Guerreschi – attiva da trent’anni con varie società nello sviluppo e valorizzazione immobiliare nell’area di Formello e Olgiata (Roma Nord) – ha sviluppato con mezzi propri dal 2008 un’importante operazione di sviluppo immobiliare polivalente sull’unico terreno di proprietà all’interno della Zona Produttiva di Formello (Roma),

ACCESSIBILITÀ E VANTAGGI LOCALIZZATIVI: Il Comune di Formello, a 8 minuti d’auto dal GRA di Roma, e il più ricco per reddito pro-capite del Centro-Sud d’Italia ed ha registrato una crescita demografica del 70% negli ultimi 10 anni, ancora in atto; tratti demografici largamente condivisi con i quartieri limitrofi. L’area e’ adiacente alla Zona Produttiva di Formello, da noi fondata nel 1985, con 400.000 di spazi produttivi e uffici, la cui eccezionale accessibilità viaria ha già attratto oltre 30,000 mq di servizi per la produzione audiovisiva e mediale (vedi video-animazione storica 1985-2014).

IL LOTTO: circa 12 ettari (115.187 mq). Attualmente accatastato ad Agricolo E1. Identificazione catastale: Comune di Formello – Foglio 20 – particelle 1774, 1775 e 1086. Il lotto non è gravato da alcuna ipoteca. L’area è soggetta a lievi prescrizioni paesistiche che prescrivono che ogni progetto sull’area, senza limiti di cubatura, debba “… garantire la continuità del sistema ambientale al contorno dell’area libera dalle edificazioni e previa predisposizione di uno Studio d’Inserimento Paesistico (SIP)”.

DESTINAZIONI D’USO E METRATURE:

Superfici coperte massime: 46.021mq, oltre a circa 15.000 mq di depositi interrati accessibili da superfici direzionali e audiovisive a piano terra.

Altezza massima: 11 metri

Destinazioni d’uso e superfici massime ammesse: Le destinazioni d’uso produttive non hanno alcuna restrizione formale sul settore di riferimento, ciononostante la focalizzazione del progetto su un settore specifico con 13 partner utilizzatori e co-investitori di livello è “considerato d’interesse pubblico” da parte di Comune, Provincia e Regione, cosa che ne favorisce una più rapida approvazione, nonché una migliore commercializzazione dovuta al “premium di prossimità”.

SINTESI DEL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO 2013-2020: ll Piano Economico-Finanziario 2013-2020 prevede la realizzazione dell’intero compendio in 18 mesi dall’avvio dei lavori, la l’assorbimento del 90% degli spazi entro i 15 mesi successivi, e la gestione attraverso una società partecipata e in parte cessione del produttivo mediale. A fine operazione dopo 33 mesi sono previsti i seguenti risultati e la relativa performance ipotizzando una leva finanziaria (conservativa):

Si riassumono di seguito i dati macroeconomici ed i KPI dell’operazione, con vendita complessiva nel 2018.