Nonostante la grave crisi in corso riteniamo che l’Open Media Park presenta un’elevata redditività ed un rischio cumulativo relativamente basso rispetto ad altri investimenti in Italia, come esplicitato nel Piano Economico-Finanziario 2013-2020 del Open Media Park, per i seguenti motivi:

  • Risultanze delle Analisi Finanziarie: Si riassumono di seguito i dati macroeconomici ed i KPI dell’operazione, simulando vendita complessiva nel 2018. Per analisi economico-finanziarie più dettagliate, vi rimandiamo al completo Piano Economico-Finanziario 2013-2020 del Open Media Park, disponibile su richiesta:

  • Dettagliate analisi economiche e finanziarie svolte da per mezzo di riconosciuti leader per capacita’ e indipendenza, come Scenari Immobiliari, Ernst&Young, REAG e analisi di dettaglio internamente con il Dott. Mario Buffo, dimostrano che l’operazione ha un rendimento potenziale molto interessante, anche in un momento difficile come quello odierno.
  • Valutazioni recenti del progetto per € 21.800.000 di valore corrente di mercato, a febbraio 2011, ovvero ben prima dell’Adozione di Variante del 14-2-2012, da parte di Scenari Immobiliari, leader italiano per indipendenza nelle valutazioni del mercato immobiliare.
  • Il Park e’ ormai all’80-90% del suo percorso approvativo e presenta un rischio relativamente molto basso di ritardi procedurali rispetto ad altri progetti di sviluppo immobiliare in Italia per una serie di solide ragioni. (Vedi “Procedura e Tempistiche“)
  • Il Comune di Formello èil più ricco per reddito pro-capite del Centro-Sud d’Italia ed ha ha avuto una crescita demografica del 40% negli ultimi 10 anni, ancora in atto; tratti demografici largamente condivisi con i quartieri limitrofi.
  • La redditività del mercato commerciale e ricettivo locale è alta nonostante la crisi. La media dei canoni per un insediamento commerciale alle Rughe – più piccolo, meno accessibile del Park e sprovvisto di attrattive come un ipermercato e un multisala – sono di 25-35€/mq. La domanda di ricettivo di qualità rimane largamente inevasa.
  • La rilevante domanda “interna” per i servizi offerti dalle destinazioni non-produttive generata dall’insediamento produttivo mediale di oltre 21,000 mq, che si somma alla già forte domanda “esterna”. Si pensi che una produzione di fiction impiega circa 60 persone e all’audience di programmi televisivi.
  • La scelta di consulenti e progettisti di massimo livello per assicurare la solidità economica del Business Plan, la fruibilità commerciale degli spazi ed evitare ritardi puntando su una progettazione di alta qualità condivisa con tecnici regionali e associazioni del territorio. Vedi pagina/capitolo “Chi Siamo”.
  • Il basso rischio d’impresa relativo alla componente di startup di servizi tecnici geo-localizzati alla produzione mediale dell’Open Media Park. Le cubature a destinazione produttiva, con strutture di produzione e innovazione mediale per 21.886 mq, sono concesse in affitto pluriennale alla costituenda Open Media Labs, partecipata a maggioranza dal Park, da alcuni dei partner attuali ed altri investitori del settore (produttori, broadcaster, operatori). Con un investimento per avvio attività di circa 13 milioni per le strutture immobiliari e 7 per costi di infrastrutture dedicate e lo startup iniziale, esse verranno affittate in locazione con pacchetti di servizi per durata variabile fra 1 giorno a diversi anni. Essendo il larga misura un affitto di spazi e apparecchiature il rischio è più simile a quello di un operazione immobiliare finalizzata alla locazione, che non di un’operazione di startup puro in settore mediale.
  • La discreta quantità di immobili invenduti in zona a destinazione produttiva “ad uso direzionale il larga misura non compete con la nostra offerta di produttivo poiché è di bassa qualità architettonica, paesaggistica e dei servizi molto superiore. Infatti, la nostra offerta è focalizzata su uno specifico settore fornendo un vantaggio di vicinanza a fornitori, clienti e staff. Inoltre, la qualità architettonica e paesaggistica del nostro intervento è molto superiore per con un rapporto verde/costruito 1-a-1- contro un’assenza totale di verde, con un’intensità edificativa di 1/4 rispetto a quello di tali edifici; con un’offerta di servizi completa di commerciale, ricettivo, sale polivalenti, servizi telematici, etc.. Il nostro produttivo potrà inoltre offerto a prezzo relativamente competitivo potendo massimizzare i profitti sulle altre destinazioni d’uso.
  • Notevoli vantaggi competitivi di strutture produttive del Park rispetto ad altre strutture di produzione audiovisiva e ICT presenti su Roma:
    • Eccezionale accessibilità viaria comparativamente alle principali strutture di produzione mediale che, benché localizzate nel Comune di Roma, hanno accessibilità inferiore all’Open Media Park.
    • Presenza in loco di un polo formativo, d’innovazione e di ricerca come l’Open Media Cluster,  fornisce in loco una larga disponibilità di ricercatori, studenti e professionisti di classe mondiale in aree di competenza artistiche, tecniche e artistico-tecniche, chiave del web, cross-mediale e realtà aumentata.
    • Studi di ripresa digitale moderni, low-cost e digitali con un alto tasso di efficienza e riutilizzo delle apparecchiature, automazione, risparmio energetico e efficientamento del personale. Infatti, oltre il 90% degli studi di Roma ha più di 40 anni, e sono molto spesso sono fatiscenti e non a norma, scarsi dovuti a motivazioni legate ad approvazioni della Sovrintendenza Archeologica, all’età dei fabbricati che non giustifica investimenti e il fatto che la proprietà degli immobili non coincide con l’ente gestore. Sono inoltre dotati di servizi logistici, di manutenzione, di ospitalità e tecnici scarsi in varietà e qualità rispetto a standard europei.
    • Analisi della Provincia di Roma del 2009 (pdf di 168pg) comprova notevole interesse dell’intero settore mediale e audiovisivo della Provincia.
  • Alcuni fattori macro-economici positivi comprovano una elevata appetibilità relativa potenziale del progetto per soggetti finanziatori italiani ed esteri, nonostante il forte credit crunch attuale delle banche italiane:
    • L’Open Media Park ha, in sole 2 settimane dall’Adozione di Variante a febbraio 2012, ottenuto un notevole interessamento dei massimi livelli di 2 delle 3 principali banche italiane, partendo dalla filiale di zona, oltre che della principale banca territoriale, e dei vertici mondiali di un importante fondo sovrano arabo.
    • Notevoli opportunità d’investimento e finanziamento immobiliare iniziano ad emergere, a seguito della maturazione e protrazione della grave crisi finanziaria del paese, delle quali grandi investitori e finanziatori italiani non possono approfittare per mancanza di liquidità:
      • Fondi sovrani arabi e asiatici stanno incrementando i loro investimenti nel paese [articoli 1, 2]
      • Primari fondi d’investimento immobiliare USA, come Hines, che da anni latitavano il paese hanno dichiarato al loro volontà di investire.(dal Sole 24 ore)
    • La crisi economica e finanziaria porterà inevitabilmente ad una significativa diminuzione dei costi di personale specializzato e di molti servizi, creando un significativo incentivo (a patto di offrire servizi di qualità e in inglese) per la localizzazione a Rome e nel Park di società Web e ICT estere, startup, e per produzioni audiovisive e cross-mediali italiane (si sta riducendo negli ultimi anni al delocalizzazione), e per produzioni audiovisive e cross-mediali estere europee o mediterranee.
    • Le previsioni di lungo termine (2020) del mercato immobiliare italiano sono solide nelle previsioni dei leader del settore del previsioni macro-economiche nell’immobiliare, Scenari Immobiliari (dal Sole 24 ore).
    • Nonostante la gravissima crisi e le magre previsioni economiche generali, le recenti previsioni di mercato di primari soggetti fanno intravedere una buona fattibilità economica per immobili con le caratteristiche del Open Media Park che andranno sul mercato nel 2016. Infatti, và a realizzare immobili di elevata qualità in un contesto polivalente. Nonostante sia in un area urbana relativamente decentrata, e quindi tecnicamente non “core”, l’alta crescita demografica, target demografico molto alto e la notevole accessibilità lo rendono simile ad asset core.
  • Risultanze del Piano Economico-Finanziario 2013-2020 del Open Media Park Si riassumono di seguito i dati macroeconomici ed i KPI dell’operazione, simulando vendita complessiva nel 2018. Per analisi economico-finanziarie più dettagliate, vi rimandiamo al completo Piano Economico-Finanziario 2013-2020 del Open Media Park, disponibile su richiesta.

Start typing and press Enter to search